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两部门发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见

时间:2024-03-07 浏览:6

关于金融支持住房租赁市场发展的通知

各分行头等部门:

为了进一步贯彻党中央、国务院的决策部署,支持加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并重的住房制度,培养和发展住房租赁市场,促进房地产市场平稳健康发展,根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》等文件要求,现提出以下意见。

一、基本原则和要求

(一)支持住房租赁供给侧结构性改革。金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板,主要在大城市,围绕解决新市民、青年人等群体住房问题,支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房,盘活存量房屋,有效增加保障性和商业性租赁住房供应。

(二)重点支持专业化、规模化住房租赁企业的自持物业发展。金融支持住房租赁市场的发展应坚持住房是用来居住的,而非投机的原则。我们重点支持以独立法人经营、业务范围清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业,并促进其规模化、集约化经营,同时提升长期租赁住房的供给能力和运营水平。

(三)建立和完善住房租赁金融支持体系。我们积极支持市场主导的金融支持住房租赁市场的发展,以市场配置为主导,按照市场化原则自主决策,为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和服务。我们力争确保市场机制的完备性、结构均衡性以及竞争有序性。

——合理分工的金融机构。商业性金融机构应严格按照合规、可控风险、商业可持续的原则,满足各类住房租赁主体合理的融资需求。而政策型开发性金融机构,则主要为保障性租赁住房建设和运营提供融资,但也仅限于符合自身职能定位和业务范围的前提下。

——创新规范的金融产品。住房租赁信用产品应功能明确,风险评估和贷后管理完善,利率定价与期限合理。而直接融资产品应具有结构方便,定价透明,资金用途真实合规,市场约束和运营机制健全有效。

——优化信贷和资本市场的配置。信贷市场主要满足各类主体的开发建设、购买和租赁住房,以及住房租赁企业的流动性和日常运营需求;而资本市场侧重于发展住房租赁长期投融资工具。我们将根据住房租赁不同阶段的收益和风险特点,协同配合、合理接续信贷市场和资本市场。

(二)强化住房租赁信贷产品和服务创新

(四)加大住房租赁开发建设信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年,*长不超过5年,租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求。

(五)满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房,专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的,鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下,发放住房租赁团体购房贷款。利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已竣工验收的房屋,贷款存续期内,房屋租赁用途不得改变。住房租赁团体购房贷款的期限*长不超过30年,贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%,贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定。

(六)支持发放住房租赁经营性贷款。住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的,住房租赁经营性贷款的期限*长不超过20年,贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房,住房租赁经营性贷款的期限*长不超过5年,贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

商业银行应对租赁住房运营管理合法合规情况,租赁住房的租金水平、出租率,以及住房租赁企业的专业能力、财务状况、持续审慎经营等开展尽职调查,并结合住房租赁企业的经营、风险特点和贷款用途,合理审慎设计贷款的额度、期限、利率和还款方式。

住房租赁企业应以租金收入作为首要还款来源。商业银行在依法合规、有效防控风险和商业可持续的前提下,可根据住房租赁企业的信用和经营状况发放信用贷款或质押、抵押贷款。商业银行发放质押、抵押贷款应审慎评估质押、抵押的法律风险,确保质权和抵押权可执行。

对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目,住房租赁经营性贷款可用于置换项目前期的住房租赁开发建设贷款。商业银行在发放住房租赁开发建设贷款时,可同时签订住房租赁经营性贷款合同,与借款人约定后续住房租赁经营性贷款的发放接续条件,将住房租赁经营性贷款纳入住房租赁开发建设贷款的还款资金来源。

(七)提升住房租赁相关企业综合金融服务。鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务模式和金融产品,为住房租赁企业、住房租赁经纪机构、住房租赁管理服务平台等提供开户、结算、咨询、现金管理等全方位的金融解决方案。

三、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道

(八)增加金融机构住房租赁贷款投放能力。支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券,筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投放。

(九)拓宽住房租赁企业债券融资渠道。鼓励住房租赁企业发行债券,专门用于租赁住房建设、购买和运营。促进债券发行流程的优化,提高住房租赁债券发行效率,为住房租赁企业提供融资便利。

(十)支持发行住房租赁担保债券。为了持续、稳定现金流的租赁住房,住房租赁企业可以将物业抵押作为信用增强,发行住房租赁担保债券。住房租赁担保债券应纳入债券管理框架。

(十一)稳步发展房地产投资信托基金。稳步推进房地产投资信托基金试点工作, 在把控风险前提下,募集资金用于住房租赁企业持有运营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金份额交易流通,促进住房租赁企业长期稳定经营,防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点,为利用各类建设用地(含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等)依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。

(十二)引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。支持金融机构、资产管理机构规范投资住房租赁相关金融产品。鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地产投资信托基金长期持有运营租赁住房。支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险。

四、加强和完善住房租赁金融管理

(十三)严格住房租赁金融业务边界。住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展,不得为短期投机炒作行为提供融资。住房租赁金融产品及服务应与其他住房金融产品及服务明确区别,严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资,严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发。

(十四)加强住房租赁信贷资金管理。商业银行应建立完善的贷款审批机制和风险管理机制,严格住房租赁贷前审查和贷后管理,加强对借款人、项目属性、贷款用途真实性、还款资金来源的跟踪调查,确保贷款资金按照约定用途用于住房租赁建设、购买和运营,切实防范资金挪用、套现等风险。对于贷款期间项目租赁属性或房屋租赁用途发生改变的,应及时收回贷款,并视情况对借款人采取适当的风险防控措施。

(十五)规范住房租赁直接融资产品创新。住房租赁直接融资产品应基础资产质量优良、结构简单、法律关系清晰、信息公开透明、资金用途合法合规。相关部门应明确住房租赁企业的业务模式、募集资金用途等政策及审核要求,完善信息披露和存续期管理,采取有效措施确保募集资金用于租赁住房建设、购买和运营等相关活动,不得挪作他用。

(十六)加强防范住房租赁金融风险措施。商业银行等金融机构为住房租赁提供融资时,应建立健全相关制度,加强合规性审查和评估,确保审慎合规开展相关业务。应对各类住房租赁企业以及持有租赁住房的房地产开发企业的负债水平进行上限控制,以确保其资产负债率保持在适度区间。加强对住房租赁企业的运营管理、财务状况、资金用途等方面的监控,对存在违反借款合同约定情形的借款主体,要及时采取加速清偿、提前收贷等有效措施化解风险。

金融机构在提供融资前需确保住房租赁企业已按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或备案,方可开展住房租赁经营业务。对住房租赁直接融资产品应充分揭示与住房租赁业务、房地产市场相关的风险,并建立健全风险预警及处置机制,以保护投资者合法权益。

(十七)加强住房租赁金融监测评估工作。中国人民银行负责领导住房租赁金融统计工作,强化对住房租赁金融产品的统计、调查和监测分析。相关部门加强住房租赁相关信息共享,发挥监管合力。

本意见自2024年2月5日起施行。

中国人民银行

国家金融监督管理总局

2024年1月5日

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